これからのビーチリゾート

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節税利益の分だけ、その土地の売却価格は高くならざるをえない。
その結果、何が起こるだろうか。 土地の有効利用を促進するためには、税制が存在しないときに土地の需要価格が最も高い人に土地が配分されなければならない。
土地の有効利用をする人、すなわち最も効率的な土地利用を実現できる人は、土地の需要価格が最も高い人である。 市場制度のもとでは、いちばん高い値段をつけた人のもとにその資源がわたることが、効率的な資源配分を達成するために必要である。
土地についても、同じことがいえる。 有効な土地利用方法を持っていない投資家は、土地に対する需要価格が低い投資家である。
これに対して、ある土地の有効利用のノウハウを持っている人にとって、その土地の需要価格は高い。 土地が需要価格の低い人から需要価格の高い人に売却されることによって、土地の有効利用が実現される。

投機家も同じ働きをする。 投機家はみずからが土地利用にかかわる必要はない。
有能な投機家は、将来の土地利用方法の出現や将来土地を有効に利用する人々が出現するかどうかについて、的確に予想できる人である。 自分はその土地の利用を知らなくても、将来の可能性を正確に予想しさえすればよい。
投機家は、将来の有効利用の可能性にかけて、高い価格を土地につけるかもしれない。 したがって、このような投機家たちに土地がわたることも、まったくむだなことではない。
むしろ投機家が正しい予想を持っかぎり、その投機家は将来の開発者の代理人として機能している。 バブルという現象の問題点は、予想を修正するメカニズムが存在しない点にある。
この間題が先送りされることによって、バブルのクラッシュという事態でしか、予想を修正できない点が問題である。 しかし、これは土地だけに固有の問題点ではなく、資産市場全般に起こりうる現象である。
きて、土地譲渡所得税が存在するために、買い手のほうが売り手の持っている需要価格よりも凍結効果の分だけ高い価格を提示しなければ、土地は売却されなくなってしまう。 その結果、効率的な土地利用ノウハウを持っている投資家や開発業者がいても、その人に土地がわたらないかもしれない。
これがもう一つのミスマッチの原因である。 つまり、その土地を使用したならばより高い収益を得ると考えている投資家がいるにもかかわらず、その人たちに土地は売却されず、依然として土地利用の効率性の低い人たちが土地を保有し続けるという事態が生じる。
これが、土地住宅の資産市場を通じて効率的な資源配分を実現する際の障害となっている。 このような資産市場での売却阻害効果をもたらしているのは、譲渡所得税だけではない。
相続税も、その一つの原因である。 それでは、相続税が市街化区域内農地に及ぼす効果を見てみよう。
都市計画区域は、市街化区域と市街化調整区域に分かれている。 市街化区域とは積極的に市街化を進める地域である。
これに対して、市街化を抑制し、自然環境を保全すべき地域がある。 これが市街化調整区域である。

市街化のためには、道路、電気、上下水道といった公共サービスが必要である。 市街化調整区域では、開発を抑制することによって、公的なセクターによるインフラ整備、公共投資のための資金を節約することができる。
日本の都市問題の一つは、市街化区域内に依然として多くの農地が残されている点である。 東京のように地価の高いところで、生産性の低い農地が残っているのはなぜだろうか。
どうして、このようなミスマッチが生じているのであろうか。 本来ならば、農地は農家より高い価格を提示する開発業者に売却されることによって、宅地に転用されていくのが普通である。
都市では、農業から生み出される生産物よりも住宅やオフィスのほうが高い価値を持つにもかかわらず、なぜそのようなことが起こらないのだろうか。 この原因は、市街化区域内の農地に対する優遇税制にある。
市街化区域内農地に対しては、さまざまな税制上の優遇措置が与えられている。 数年前までは長期営農農地と呼ばれたもので、現在は生産緑地制度と呼ばれている制度がある。

これは将来にわたって長期間農業を継続しようとりフ意思のある農家に対して、その農業意思を尊重し、農地の保有税、相続税を軽減しようというものである。 長期営農制度および生産緑地制度で特筆すべき点は、農地に対する相続税が無視しうるほど低1975年以後、農地の相続税評価は、当該土地の農業収入をい額に抑えられている点である。
もとに評価されてきた。 農林水産省「生産農業所得統計」(1995年)によれば、東京近郊における一耐当たりの農業収入は173円である。
これを、年率5%の利子率で現在価値を計算すると346O円(346O円×0・O51　73円1年々173円を利子として生む資産の価値を資産の現在価値という)になる。 この金額が相続税の課税標準となる。
農地の平均地価は約5O万円であるから、農地の評価相続税は時価の0・7%(364O円/5O万円)ということになる。 したがって、農地は事実上、相続税の支払いを免除されたことになる。
いまだに全国の市街化区域内に一割程度の農地が存在しているのは驚きであるが、それはこのような相続税制によるところが大きい。 市街佑区域内農地を宅地として売却するときには、転用にコストがほとんどかからないので、宅地価格とほぽ同じ価格で売却することができる。
農地を宅地にするときに、ほとんど手を加えずにすむ。 生産緑地制度のもとでは、土地を農地として相続するかぎり、農家は相続税をほとんど支払わずにすむことができる。
したがって、農家にとっては、このような制度を利用しない方法はない。 市街佑区域内の農家にとっては、農業を続けるだけでなく、土地資産を保全する意味でも生産緑地制度を用いて、相続税をスキップすることはきわめて合理的である。
この制度のもとでは、相続税を払わずに、価値の高い土地を保有し続けることができる。 この相続税の軽減措置のために、市街化区域内の農家にとっては、農地を保有し続けることが最も合理的な資産保有方法である。
したがって、農家は農業の意思を表明することによって、相続税を回避し、そして土地を保有し続けることができる。 その結果、生産緑地制度(長期営農農地制度)のために、本来ならば転用されたはずの農地が、宅地に転用されないという事態を発生させている。

これが市街化区域内に依然として多くの農地が残されている基本的な原因である。 筆者たちは、いま述べた、農家に対する節税額がどの程度の金額になるかを次のような仮定のもとで計算してみた。
その計算仮定と結果を簡単に紹介しておこう。 いかに、農地に対する相続税制が宅地価格を高めているかがわかる。
土地保有の節税効果は、個人の所得、保有する土地面積などによって大幅に異なるので、典型例として、東京近郊に大規模な土地を保有する、市街化区域内の農家世帯(5Ooodの農地を所有)と非農家世帯(10oodの宅地を所有)を想定しよう。 この家計は当初いっさいの金融資産を保有していないものとする。
次のような単純でわかりやすい相続シナリオを描いてみた。 家族一父親、母親、子二人(息子と娘)。
各世代の父親は、自身の父親から相続した後、25年後に死亡。


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ビーチリゾートでは？ビーチリゾートがあればかなり良いところまでいけそうです。